什么成就了碧桂股票寒武纪园?

念芹 念芹 08月27日


什么成就了碧桂园?



文 ✎ 黄莹

编辑 ✎ 成静卫


10年时间,30强房企的名单更换了20家。时间拉长,14年时间,百强名单更换了81家。

大浪淘沙,曾经的头部房企也从“招保万金”变成了“碧万恒融”。无论向前,还是向后,都离不开一个词——“竞争力”,“竞争力”已经不仅是为成长而添的砖瓦,而是生存下去的根基。

碧桂园集团董事会主席杨国强曾说:“这个世界会给最具竞争力的企业开绿灯”,竞争力也成为他反复强调的关键词。

近几年,碧桂园“黑马式”地从房地产行业中杀出重围,并持续保持着龙头地位。它的核心“竞争力”到底是什么?

01

上半年净利润高达230亿

8月22日,碧桂园(02007.HK)披露2019年中期业绩。

报告期内,公司实现营业收入2020.1亿元,同比增长53.2%;毛利润548.6亿元,同比增长56.9%;净利润230.6亿元,同比增长41.3%。此外,股东应占核心净利润同比增长23.4%。

碧桂园继续保持稳定丰厚的派息。上半年派发中期股息每股22.87分,同比每股派息增幅为23.5%,半年派息总额占核心净利润的31%。


什么成就了碧桂园?


截至2019年6月30日,碧桂园实现权益合同销售额人民币2819.5亿元,仍位居房企销售业绩榜首。

碧桂园近年来根据市场情况,稳健经营、放缓脚步,降低扩张速度。最新发布的半年报,也展现出公司更加稳健的财务结构。

今年以来,碧桂园加速销售回款,保持现金充裕。

截至2019年6月底,权益物业销售现金回款约2659.4亿元,权益销售回款率高达94.3%;公司可动用现金余额约2228.4亿元,占总资产比例达到12.8%,对于短期有息负债的覆盖比例达2倍,短期偿债无忧;另有约3133亿元的银行授信额度尚未使用,营运资本充裕。

在财务指标中心,有一个指标叫“经营现金流”,可以从它的正负,看出房企抵抗市场风险的应急能力和保持规模发展的可持续性。过去十几年时间,国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态,多数公司净经营性现金长期为负,高度依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。

市场上仅有极少数运营能力较强的企业,能够让现金流在内部良性循环,实现连续多年的净经营现金流为正值,民营企业更是寥寥无几。继2016、2017、2018年后,碧桂园又一次实现正净经营性现金流,折射出强劲的造血能力。

此外,据克而瑞地产研究统计的数据显示,受制于境内外融资环境收紧,2019年上半年房企债券融资成本为7.25%,较2018年年末上升了0.77个百分点。

8月13日,碧桂园发行的22.1亿元公司债券,票面利率仅5.14%。7月24日,碧桂园刚刚与多家金融机构就43亿港元及6.26亿美元的双币可转让定期贷款签署了融资协议。也显示了碧桂园强大的融资能力和多样化的融资渠道。

02

“碧桂园”靠什么?

碧桂园是如何取得这个成绩的?

从本质上来说,碧桂园的商业模式是开发性价比高的住宅,在综合性城镇和城市里提供增值服务,以满足中国不断壮大的中产阶级的需求。这部分市场得益于可持续的潜在需求,从而支持了公司的业务增长。

换句话说,碧桂园抓住了购房者的痛点,农民出身的杨国强最知道三四五线城市用户的心思:

杨国强曾说,随着农民工工资的升上来,他们就产生了居住改善的需求,而这些人不会在高房价的大城市买房,也不会在缺乏医疗和什么股票可以长线持有学校配套的农村住,因此,他们最大可能会在有学校有医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

拿捏住用户的心思只是万里长征的第一步,如何满足业主的需求才是竞争力所在。

知乎上有人提问”为什么碧桂园能销售第一?“


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▵ 碧桂园总部

下面有网友这么回答:

“碧桂园来之前,我们这的开发商基本都是本地土老板。你能想到的想不到的房产乱象,我们这都有。有发商跑路的,业主们天天上访拉条幅游行。有建房不符合备案图纸,导致十几年房产证还下不来的。有因为各种原因推迟三年五年不能交房的。有房屋开裂漏水等种种问题无人管的。有跟买房时图纸不符的垃圾户型等。”

在这样的环境中,碧桂园的出现恰逢其时,满足了大家对于新家的诉求。

碧桂园实行“郊区大盘模式”“沃尔玛打法”,通过大盘操作,产业化生产的方式,薄利多销的把房子地成本降了下来;“最全产业链竞争力”,让链条上的每个环节都能做到最好,为业主提供优质服务。

这使得碧桂园房价并不比当地开发商要高多少。根据半年报显示,2019年上半年,公司权益合同销售均价在每平方米9012元左右,连续多年保持低位,体现了民生地产的定位。


一路走来,碧桂园的竞争力主题都在与时俱进,做到了在各个方面吊打本地开发商,人们能在三四五线城市也能买到规范、放心的房子。

碧桂园能稳居行业销售量第一位顺理成章。

03

手握1.76万亿可售资源

对于房地产企业的以后,有地才能持续发展下去。碧桂园在土储方面竞争力十足。

在过去一年里,碧桂园继续加大和完善在国内的投资布局。

随着2018年下半年碧桂园项目首次进入西藏,公司完成了进驻中国内地所有省份的落子。截至2019年6月底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个,业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区,是行业内布局最广泛的房企。

今年,房企中期业绩发布中出现了一个频次颇高的新热词,那就是:粤港澳大湾区。“湾区经济”已成为带动世界经济发展的增长极。未来,中国乃至全球的经济新增长极也得看粤港澳大湾区。

对于房企来说,得大湾区者得天下。碧桂园在大湾区的土地货值就颇为丰富。截至2019年6月底,集团位于大湾区内已获取的权益可售资源约3467亿元,可售建筑面积约2457万平方米,潜在的权益可售资源达5519亿元,权益可售资源合计8986亿元。

大湾区之外,在长三角,碧桂园在广东、浙江、安徽、上海等地项目较多,比较集中于粤港澳大湾区和长三角地带,这能为公司业绩增长提供长期动力。


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▵ 惠州碧桂园十里银滩

截至2019年6月30日,碧桂园在国内已获取的权益可售资源约17587亿元,潜在的权益可售货值约10251亿元,权益可售资源合计27838亿元,可满足集团未来三到四年的销售量。

房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口。

截至2019年前6个月,按项目所在地分,碧桂园位于一二线和位于三生物柴油 与 股票四线销售金额比例为39:61。在公司已获取的可售资源中,98%位于常住人口50万人以上的区域,94%位于人口流入区域,75%位于五大城市群,大多数货量的分布符合人口流动趋势。


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中金公司6月27日发布研报称,得益于碧桂园的全国性布局、快速的周转以及强大的执行力,公司能够抵御各区域房地产市场的波动以支撑其去化(销售)。

穆迪于5月16日发布研报称,碧桂园目前的Ba1评级反映出其强劲的销售,这主要得益于其穿越周期的执行力、广阔的地理覆盖和国内最大开发商的地位。

04

未来不只房地产

关于在主业和多元化业务之间到底如何倾斜,碧桂园给的答案是:紧紧围绕其地产主业挖掘新市场和新动能。

面对房地产市场的变革,碧桂园开始加码机器人业务和农业。

今年初,碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务,同时提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位,指明了科技创新转型升级的方向。

在中期业绩会上,碧桂园总裁兼执行董事莫斌介绍,目前碧桂园共研发30余款建筑机器人,其中有9款现在已经进入到项目现场进行试运作。

“我们首先做的是建筑机器人,因为杨主席也是从事建筑出身的,公司在建项目面积目前为止大体上是2.8亿平米,每年交楼面积差不多达到了1亿平米,建筑机器人一旦研制成功,对安全和质量是绝对有保障的,也弥补了建筑工人的缺失,提高生产效率降低建筑成本。”莫斌说。

目前,博智林机器人研发中心已拥有超1600人的研发团队,已递交申请专利将近500项。


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▵ 广东佛山,顺德碧桂园子公司——广东博智林机器人公司

如果说发展机器人是为了建造房子,那么切入高科技现代农业,一方面可以带动农民增收致富,助力国家战略实施,另一方面通过研发、生产和销售,为更多人提供安全、好吃、实惠、丰富的农产品,进而为地产主业增添附加值。

2018年5月,碧桂园成立了碧桂园农业控股有限公司,布局农业全产业链条,致力于成为现代农业系统方案的提供者和服务商,包括前端研发,“公司+基地+农户”模式的中端生产组织,以凤凰优选社区门店为主体的终端销售。

克而瑞地产研究认为,碧桂园“三驾马车”业务架构一方面可以借助优势产业赋能,提升地产主业产品与服务的竞争力,抓住城镇化进程中房地产市场的发展机遇;另一方面多元化业务在地产板块的依托下发展难度相对降低,可以增强企业内生增长动力,从而大大降低市场风险和机会成本,减轻企业运营压力。

从国家的严厉调控,到房企公司融资难度加大,越来越多的人都在说房地产公司的发展越来越难。

在这样的背景下,今年《财富》杂志发布的2019年世界500强榜单中,碧桂园以573.087亿美元的营业收入位列第177位,较2018年上升176位,相当于每2天超过一家世界500强企业,是今年排名增长最快的世界500强企业。

未来十年,市场产生怎么样的变局我们无法预知。可见的是,在怎么股票都是可买0股增强竞争力的路上,始终不停地顺势调整,用心地去做事,才是公司基业长青之道。

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